市政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宜興市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動(dòng)實(shí)施方案》的通知

來源：市司法局時(shí)間：2024-08-20 10:37:57 [ 大中小 ]

文號(hào)	宜政辦發(fā)〔2024〕19號(hào)
制發(fā)機(jī)關(guān)	宜興市人民政府
成文日期	2024-08-20
文件類別	通知
文件狀態(tài)	正在執(zhí)行

市政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宜興市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動(dòng)實(shí)施方案》

的通知

各開發(fā)區(qū)管委會(huì)(管理辦)，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處、市各相關(guān)部門和單位:

《宜興市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動(dòng)實(shí)施方案》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

宜興市人民政府辦公室

　2024年4月26日

宜興市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動(dòng)實(shí)施方案

為切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，著力解決人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，推動(dòng)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。

一、總體要求

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，踐行以人民為中心的發(fā)展思想，全面貫徹黨的二十大精神，以改善城市人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以提升物業(yè)管理活力為中心，以提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，推進(jìn)政府依法履職和治理創(chuàng)新，完善住宅小區(qū)業(yè)主自治管理機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化規(guī)范化水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。

二、工作目標(biāo)

通過三年努力，建立“業(yè)主自治有序、政府監(jiān)管有力、行業(yè)自律有章”的物業(yè)管理構(gòu)架，物業(yè)管理體制機(jī)制進(jìn)一步健全、政策標(biāo)準(zhǔn)體系基本完善，物業(yè)管理領(lǐng)域突出問題得到有效治理，形成“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐”的工作格局，物業(yè)服務(wù)水平顯著提高，群眾滿意度大幅提升。

三、主要任務(wù)

（一）健全工作機(jī)制

1．進(jìn)一步強(qiáng)化協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。把物業(yè)管理工作作為“一把手”工程，調(diào)整充實(shí)市物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（附件1），下設(shè)辦公室，加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，由各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）主要領(lǐng)導(dǎo)為召集人，定期召開專題會(huì)議，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成員單位根據(jù)需要派員參加。

2．落實(shí)各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）主體責(zé)任。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要建立“一把手”親自抓的工作機(jī)制，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理辦公室職能，由主要領(lǐng)導(dǎo)兼任辦公室主任、分管領(lǐng)導(dǎo)兼任辦公室副主任，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、管理、服務(wù)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，受理物業(yè)管理投訴；組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組建，提高業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組建率、物業(yè)服務(wù)覆蓋率、黨的組織覆蓋率；充分利用“基層吹哨、部門報(bào)到”工作機(jī)制，做好“接訴即辦”“未訴先辦”工作，協(xié)調(diào)解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大綜合執(zhí)法力度。

3．發(fā)揮社區(qū)功能作用。社區(qū)黨組織建立議事協(xié)商機(jī)制，組織居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民代表等定期開展議事協(xié)商，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理問題，調(diào)解矛盾糾紛；協(xié)助鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）對(duì)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）履職情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進(jìn)行考評(píng)；積極引導(dǎo)業(yè)主自治管理，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）運(yùn)作。進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理站建設(shè)，切實(shí)強(qiáng)化社區(qū)居委小區(qū)物業(yè)管理主體責(zé)任，由社區(qū)居委書記任工作站站長，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局物管中心（六鎮(zhèn)住房所）及建設(shè)監(jiān)察大隊(duì)各中隊(duì)、城管局各城管執(zhí)法中隊(duì)、公安局派出所派員兼任工作站副站長，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理工作的具體組織實(shí)施。

4．發(fā)揮市屬國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)功能作用。支持各市屬國企組建壯大國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)老舊小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、棄管小區(qū)進(jìn)行應(yīng)急接管、有限托底保障；積極參與小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，打造行業(yè)示范和標(biāo)桿。支持各市屬國企組建小區(qū)專業(yè)維修企業(yè)，培養(yǎng)專業(yè)維修隊(duì)伍，在小區(qū)小型市政維護(hù)、應(yīng)急搶險(xiǎn)維修等方面發(fā)揮基礎(chǔ)保障作用；支持市屬國企探索開展小區(qū)周邊“城市管家”業(yè)務(wù)。

（二）推進(jìn)小區(qū)綜合治理

1．全面開展綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)履行屬地管理職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)占綠毀綠、違章搭建、占用消防通道、不文明養(yǎng)犬等違規(guī)行為的綜合整治工作，落實(shí)必要的人、財(cái)、物保障，確保綜合整治工作順利開展；市各有關(guān)部門要根據(jù)職責(zé)分工，積極參與、主動(dòng)作為、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，形成合力，確保綜合整治工作落實(shí)到位。（具體監(jiān)管職責(zé)見附件2）

2．進(jìn)一步推進(jìn)小區(qū)安全隱患治理。各職能部門要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，對(duì)小區(qū)安全隱患進(jìn)行全面摸查、重點(diǎn)整治。一是整治消防安全。對(duì)高層住宅消防設(shè)施、消防安全管理等情況進(jìn)行摸排，明確主體責(zé)任，督促責(zé)任單位制定并落實(shí)整改措施，對(duì)存在重大火災(zāi)隱患的高層住宅掛牌督辦。對(duì)電動(dòng)自行車違規(guī)停放、電梯上樓、拉線充電等行為開展集中整治，對(duì)屢勸不止者堅(jiān)決予以處罰；二是整治電梯安全。開展電梯運(yùn)行質(zhì)量和安全隱患排查，建立動(dòng)態(tài)管理臺(tái)賬。加大對(duì)電梯選型配置、安裝運(yùn)行、保養(yǎng)檢測(cè)、改造維修等環(huán)節(jié)監(jiān)管力度，全面提升電梯安全運(yùn)行水平；三是整治建筑物外墻安全。對(duì)墻體開裂、外墻保溫材料老化脫落、外墻涂料、裝飾石材和玻璃幕墻脫落、破損等安全隱患進(jìn)行排查分析并建立安全隱患臺(tái)賬（包含隱患位置、危害程度、整改時(shí)限等信息），及時(shí)有效進(jìn)行處理。

3．進(jìn)一步完善公共配套設(shè)施。新建小區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照《宜興市新建住宅區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃管理規(guī)定》、《宜興市建設(shè)項(xiàng)目停車設(shè)施配建規(guī)定》要求，足額配套建設(shè)物業(yè)用房、公益性服務(wù)設(shè)施、停車位等設(shè)施。老舊小區(qū)方面，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）可按實(shí)際情況因地制宜結(jié)合舊改進(jìn)行配建、采用簡易移動(dòng)辦公房、回購或租賃私有住房等形式完善配套用房；鼓勵(lì)小區(qū)封閉化管理，門崗和出入口安裝安全柵。

4．進(jìn)一步推動(dòng)城市網(wǎng)格化管理向小區(qū)延伸覆蓋。將小區(qū)納入城市網(wǎng)格化管理范圍，支持小區(qū)業(yè)主參與網(wǎng)格化服務(wù)管理，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、居委會(huì)等對(duì)小區(qū)各類問題的協(xié)商調(diào)解機(jī)制。通過政府購買服務(wù)、公開競爭、公益創(chuàng)投等方式，吸納一批社會(huì)力量參與小區(qū)建設(shè)。大力加強(qiáng)社區(qū)宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)業(yè)主主人翁意識(shí)，暢通群眾參與渠道，提升群眾參與能力，充分調(diào)動(dòng)群眾參與小區(qū)基層社會(huì)治理的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目前期物業(yè)管理

1．強(qiáng)化前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理。前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)按照相關(guān)規(guī)范引入公證機(jī)制，并依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2．落實(shí)前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)制度。由建設(shè)單位提供前期物業(yè)開辦費(fèi)，以及首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備和換屆工作相關(guān)經(jīng)費(fèi)。

3．完善物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)制度。規(guī)范承接查驗(yàn)程序，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）進(jìn)行承接查驗(yàn)前期指導(dǎo)，出具承接查驗(yàn)備案證明并按相關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為

1．規(guī)范日常服務(wù)行為。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到日常服務(wù)“八有八無”（詳見附件3）。

2．規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為。修訂出臺(tái)《宜興市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)投訴電話等有關(guān)情況，自覺接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同切實(shí)履行職責(zé)，保證服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價(jià)相符。

3．落實(shí)物業(yè)收支公示制度。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)、經(jīng)營設(shè)施收益及其他代收代交費(fèi)用等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，專款使用，按相關(guān)規(guī)定公示收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)應(yīng)保留公示圖片資料。

4．探索公共收益監(jiān)管創(chuàng)新。參照商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，探索建立公共收益統(tǒng)一監(jiān)管制度。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在銀行單獨(dú)開設(shè)小區(qū)公共收益監(jiān)管賬戶，所有公共收益統(tǒng)一進(jìn)入監(jiān)管賬戶，公共收益賬戶受鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）監(jiān)管。

5．提高維修資金使用效率。建立住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施年度修繕計(jì)劃、維修項(xiàng)目清單和維修資金使用機(jī)制，優(yōu)化維修資金使用流程，建立緊急維修事項(xiàng)清單和緊急維修預(yù)案制度。因住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（供水、排水、消防、電梯）發(fā)生危及物業(yè)安全以及影響物業(yè)正常使用等緊急情況時(shí)，開辟綠色通道，確保能快速申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，及時(shí)消除安全隱患。

（五）推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展

1．加強(qiáng)信用獎(jiǎng)懲。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要完善物業(yè)管理信用體系建設(shè)，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評(píng)制度，定期評(píng)定公布企業(yè)信用等級(jí)，并鼓勵(lì)政府采購機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主自治組織應(yīng)用信用評(píng)級(jí)結(jié)果；建立我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)懲清單，對(duì)在我市范圍內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的所有企業(yè)的獎(jiǎng)懲信息進(jìn)行采集匯總。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要組織住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)，按照季度考評(píng)成績進(jìn)行排名。對(duì)服務(wù)差、群眾意見大、多次排在末位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強(qiáng)指導(dǎo)，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)涉嫌違法違規(guī)的，由城管、住建、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、人力資源社會(huì)保障、消防救援等相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)依法處理。

2．加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明建設(shè)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，通過行業(yè)自律規(guī)約等方式引導(dǎo)企業(yè)信守服務(wù)承諾；引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與在管項(xiàng)目小區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間良性互動(dòng)關(guān)系。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提升從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能。相關(guān)職能部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策法規(guī)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)守法經(jīng)營，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主定期交流制度，努力提高業(yè)主滿意率。

（六）加強(qiáng)業(yè)主自治組織建設(shè)

1．提高業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組建率。加強(qiáng)分類指導(dǎo)，積極推動(dòng)黨建引領(lǐng)下業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）組建工作。尚不具備成立業(yè)主委員會(huì)條件的小區(qū)，要積極組建物業(yè)管理委員會(huì)。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)黨組織要積極引導(dǎo)黨員業(yè)主參與管理小區(qū)公共事務(wù)，在基層治理中發(fā)揮先鋒模范作用。

2．規(guī)范業(yè)主自治組織組建運(yùn)行。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要積極牽頭有關(guān)部門、社區(qū)居委會(huì)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人人選的推薦把關(guān)，提高業(yè)主委員會(huì)成立率和成員整體素質(zhì)。對(duì)符合法定情形的，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作、拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)其進(jìn)行調(diào)整；對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違法決定的，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理，發(fā)揮警示震懾作用。

3．提高黨的組織覆蓋率。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)黨組織要把業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作列入議事日程，加大工作推進(jìn)力度，抓好黨組織組建工作。對(duì)無物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，提供基本物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)和安全管理，率先把黨組織建起來。推動(dòng)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，在業(yè)主委員會(huì)成立和換屆時(shí)引導(dǎo)和支持業(yè)主中的“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。

4．發(fā)揮黨員干部模范帶頭作用。倡導(dǎo)黨員干部、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員帶頭遵守小區(qū)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺行使和履行業(yè)主責(zé)任和義務(wù)，積極參與小區(qū)物業(yè)管理。建立欠費(fèi)抄告制度，對(duì)社會(huì)影響惡劣、惡意欠費(fèi)的公職人員，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門催繳、小區(qū)公示1個(gè)月仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將名單提交社區(qū)居委會(huì)確認(rèn)后報(bào)屬地政府，由屬地政府抄告其所在單位催繳。

（七）建立物業(yè)糾紛多元調(diào)解機(jī)制

1．建立違法違規(guī)行為投訴登記制度。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）統(tǒng)一制作并設(shè)立公示牌，在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)公布城市管理、公安、消防、住建、規(guī)劃、環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)督、價(jià)格等行政主管部門以及屬地政府物業(yè)服務(wù)管理部門聯(lián)系電話和工作職責(zé)。各職能部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，把行政監(jiān)管與執(zhí)法職能延伸至物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，按照職責(zé)分工，建立違法違規(guī)行為投訴登記制度。

2．完善物業(yè)糾紛調(diào)處網(wǎng)絡(luò)。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)，配備1名以上調(diào)解員；社區(qū)物業(yè)工作站掛牌調(diào)解工作室，配備1名以上調(diào)解員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛的調(diào)解。所需人員及工作硬件配套等相關(guān)經(jīng)費(fèi)由所在屬地政府落實(shí)。

3．強(qiáng)化物業(yè)欠費(fèi)快處措施。在各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）建立宜興市“法官+”物業(yè)糾紛多元化解中心，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)、屬地政府、住建、司法綜治部門等多元調(diào)解機(jī)制效能，將物業(yè)欠費(fèi)等矛盾糾紛解決在訴前，化解在基層。

（八）落實(shí)老舊小區(qū)長效管理機(jī)制

1．進(jìn)一步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)牽頭各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）確定老舊小區(qū)改造整治范圍，制定改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃，并向社會(huì)公示。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)嚴(yán)格按照改造整治規(guī)劃計(jì)劃，落實(shí)資金保障，組織專業(yè)力量，推動(dòng)老舊小區(qū)居住環(huán)境逐年改善提升。鼓勵(lì)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管已完成改造提升的老舊小區(qū)。

2．加快建立老舊小區(qū)業(yè)主自治組織。積極推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，逐步引導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主按照市場(chǎng)化原則，通過合同約定等方式自主決定小區(qū)管理模式、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3．科學(xué)制定老舊小區(qū)物業(yè)管理方案。連片推動(dòng)老舊小區(qū)長效管理，合理劃分老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，將零散、臨近的老舊小區(qū)合并管理，形成規(guī)模效應(yīng)，降低管理成本。“一區(qū)域一方案”制定物業(yè)管理區(qū)域的長效管理方案，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不低于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

4．加強(qiáng)老舊小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)保障。積極培育業(yè)主交費(fèi)意識(shí)，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率；結(jié)合各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)布局，全面梳理片區(qū)內(nèi)配套用房、車位等產(chǎn)生的政府公共收益，并優(yōu)先用于小區(qū)物業(yè)長效管理；老舊小區(qū)內(nèi)車位、廣告、場(chǎng)地租賃等公共收益，可以按照規(guī)定程序彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺口；推動(dòng)片區(qū)城市管理物業(yè)化，將片區(qū)內(nèi)的道路保潔、垃圾分類、綠化養(yǎng)護(hù)、停車管理等工作統(tǒng)籌考慮，增加片區(qū)物業(yè)管理收入。小區(qū)收入不能平衡管理經(jīng)費(fèi)的，由屬地政府根據(jù)物業(yè)管理收費(fèi)率建立考核獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制，確保老舊小區(qū)形成可持續(xù)長效管理模式。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作的重要性，將其納入加強(qiáng)基層治理體系和治理能力建設(shè)的重要工作內(nèi)容，落實(shí)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，建立健全政策體系，推動(dòng)我市物業(yè)管理工作優(yōu)質(zhì)、均衡發(fā)展。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要結(jié)合各自職責(zé)，抓緊制定細(xì)化措施，形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，按照賦權(quán)、下沉、增效的工作要求，在資金、人員力量等方面加大支持力度，確保各項(xiàng)工作順利開展。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督考核。建立屬地政府和行業(yè)主管部門雙向考核制度。由各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)席會(huì)議成員單位、社區(qū)履行物業(yè)管理工作職責(zé)以及轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織工作考核，結(jié)果分別納入市委市政府年度高質(zhì)量發(fā)展考核評(píng)價(jià)、社區(qū)年度綜合考核。由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)對(duì)屬地政府物業(yè)管理工作進(jìn)行年度考核，結(jié)果列入市委市政府高質(zhì)量考核評(píng)價(jià)。

（三）加強(qiáng)資金保障。結(jié)合全市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展相關(guān)意見的修訂，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的范疇，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、健康發(fā)展。鼓勵(lì)和支持各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）結(jié)合實(shí)際，出臺(tái)優(yōu)惠獎(jiǎng)補(bǔ)政策，設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，保障社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理活動(dòng)正常開展，充分調(diào)動(dòng)基層工作積極性。

（四）加強(qiáng)工作培訓(xùn)。制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，通過專家講座、政策解讀、經(jīng)驗(yàn)交流等形式，分層次、多頻次、有針對(duì)性地組織開展專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，著力提升物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員、鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)工作人員以及業(yè)委會(huì)組成人員物業(yè)領(lǐng)域知識(shí)技能水平。

（五）加強(qiáng)輿論宣傳。發(fā)揮新聞宣傳、公益廣告等作用，加大法規(guī)、政策宣傳力度，大力弘揚(yáng)社會(huì)道德規(guī)范，引導(dǎo)業(yè)主依法、主動(dòng)、守約、有序參與自治管理活動(dòng)；加強(qiáng)本實(shí)施意見的宣傳，強(qiáng)化市民群眾參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體意識(shí)，共同營造有利于住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論氛圍。

附件：1．宜興市物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

2．物業(yè)服務(wù)監(jiān)管工作職責(zé)

3．宜興市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“八有八無”

附件1

宜興市物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，全面提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，經(jīng)研究，決定調(diào)整宜興市物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。具體名單如下：

組長：胡小堅(jiān) 市委副書記、市長

副組長：張敏市委常委、副市長

成員：錢西元市政協(xié)黨組成員、市發(fā)展改革委主任

狄勝君市政協(xié)黨組成員、市財(cái)政局局長

宗慧市政府辦公室主任

陳超市政府辦公室副主任

盛成市委組織部副部長、市級(jí)機(jī)關(guān)工委書記

王焱市委宣傳部副部長

賈俊市自然資源規(guī)劃局局長

周云平市信訪局局長

吳躍旺市司法局局長

孫健市公安局副局長

陳建平市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長

儲(chǔ)小悅市城管局局長

毛俊市公用事業(yè)管理局局長

孟笑俊市應(yīng)急局局長

江峰市市場(chǎng)監(jiān)管局局長

唐凱無錫市宜興生態(tài)環(huán)境局局長

邱躍建市消防救援大隊(duì)大隊(duì)長

馬彬強(qiáng) 張渚鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

王辰臣西渚鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

盛幼群太華鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

黃力徐舍鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

劉杰官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

許貝麗楊巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

韓文杰新建鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

蔣華兵和橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

崔華山高塍鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

郭慶赟萬石鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

王袆程周鐵鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

伍震球丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

蔣文榮湖?鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

歐鵬宜城街道辦事處主任

秦強(qiáng) 新莊街道辦事處主任

徐雯霞新街街道辦事處主任

施思屺亭街道辦事處主任

洪曉暉芳橋街道辦事處主任

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體成員如下：

辦公室主任：陳建平市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長

陳超市政府辦公室副主任

辦公室副主任：王朝霞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長

孫健市公安局副局長

唐亮市城管局副局長

陳小強(qiáng) 市市場(chǎng)監(jiān)管局副局長

周智泰市消防救援大隊(duì)副大隊(duì)長

附件2

物業(yè)服務(wù)監(jiān)管工作職責(zé)

一、屬地政府

（1）搭建屬地負(fù)責(zé)的組織架構(gòu)，成立物業(yè)管理辦公室，建立物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度、矛盾調(diào)處機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理中心，組織和領(lǐng)導(dǎo)屬地物業(yè)管理工作；（2）指導(dǎo)社區(qū)成立物業(yè)管理工作站并對(duì)物業(yè)管理站的工作進(jìn)行日常管理和監(jiān)督；（3）開展相關(guān)物業(yè)培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲、評(píng)優(yōu)、達(dá)標(biāo)等活動(dòng)；（4）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)撤管、業(yè)委會(huì)不能正常履行職責(zé)等情況下，及時(shí)介入調(diào)處矛盾，應(yīng)急接管并積極推動(dòng)成立物業(yè)管理委員會(huì)開展后續(xù)工作；（5）負(fù)責(zé)組織成立小區(qū)業(yè)委會(huì)并負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)委會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)物業(yè)小區(qū)的公共收益的管理、公共資產(chǎn)的出租進(jìn)行監(jiān)督；（6）在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)下開展已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)重新選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)工作；（7）配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局做好小區(qū)物業(yè)維修資金日常使用的監(jiān)督，參與前期物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的指導(dǎo)工作；（8）依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為；（9）負(fù)責(zé)實(shí)施老小區(qū)改造與整治工作，并做好改造后小區(qū)的物業(yè)服務(wù)長效管理。

二、社區(qū)居委會(huì)

（1）負(fù)責(zé)將物業(yè)工作納入社區(qū)管理范疇，成立物業(yè)管理工作站，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理日常工作；（2）協(xié)助屬地政府組織召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的成立和換屆選舉并監(jiān)督業(yè)委會(huì)的日常工作；（3）協(xié)助屬地政府對(duì)已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公開選聘招投標(biāo)工作；（4）配合屬地政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作進(jìn)行考核；（5）配合市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)物業(yè)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督；（6）協(xié)調(diào)處理物業(yè)相關(guān)矛盾與糾紛；（7）協(xié)助屬地政府做好物業(yè)應(yīng)急處置；（8）其他法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的相應(yīng)物業(yè)管理方面的工作。

三、相關(guān)職能部門職責(zé)

1、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：（1）研究制定促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策意見、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施等；（2）指導(dǎo)和監(jiān)督屬地政府開展物業(yè)管理活動(dòng)并進(jìn)行考核；（3）負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理，監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗(yàn)工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)”、“創(chuàng)示范”相關(guān)工作；（4）負(fù)責(zé)物業(yè)市場(chǎng)秩序管理，對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管、對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管、對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)；（5）負(fù)責(zé)小區(qū)維修資金使用的監(jiān)督，督促建設(shè)單位切實(shí)履行質(zhì)量保修期內(nèi)的保修責(zé)任；（6）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信體系的建設(shè)工作，建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿意度測(cè)評(píng)并公示結(jié)果；（7）指導(dǎo)屬地政府組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆，對(duì)失管小區(qū)和條件不成熟的小區(qū)指導(dǎo)屬地政府成立物業(yè)管理委員會(huì)；（8）組織對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等進(jìn)行培訓(xùn)；（9）負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作。

2、市城管局：（1）依法查處擅自占用住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)以及擅自在建筑物頂部、底層進(jìn)行違規(guī)建設(shè)的行為；（2）依法查處違章搭建、擅自改變住宅立面、在非承重外墻開門、開窗的行為；（3）負(fù)責(zé)依法查處違法建設(shè)、破壞小區(qū)綠化、違規(guī)燃放煙花爆竹等違法行為；（4）負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的垃圾分類工作；（5）督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任區(qū)責(zé)任。

3、市公安局：（1）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安管理；（2）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好文明養(yǎng)犬工作，對(duì)不聽勸阻，擾亂他人生活秩序的進(jìn)行處理；（3）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好停車管理工作，及時(shí)處理封堵物業(yè)項(xiàng)目大門、車庫入口等嚴(yán)重阻塞交通、妨礙公共秩序危害公共安全的行為；（4）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)輿情依法監(jiān)督和管理，對(duì)明顯違反公序良俗的言論依法勸阻和處理。

4、市消防救援大隊(duì)：（1）指導(dǎo)屬地派出所依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施設(shè)備，堵塞、占用消防通道或阻撓消防設(shè)施正常維修的行為；（2）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)在管項(xiàng)目進(jìn)行消防維保工作及時(shí)消除安全隱患；（3）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年對(duì)居民組織開展一次安全知識(shí)嘗試學(xué)習(xí)和應(yīng)急疏散、逃生自救演練，保障住宅小區(qū)公共區(qū)域消防器材完好且有效；（4）指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全主體責(zé)任，開展消防管理工作。

5、市發(fā)展改革委：（1）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，制定住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（2）建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正常調(diào)價(jià)機(jī)制，協(xié)助相關(guān)部門查處變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為；（3）將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制訂出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；（4）將第三方測(cè)評(píng)公布為黑榜的以及經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局誠信系統(tǒng)評(píng)定為D級(jí)的企業(yè)納入信用系統(tǒng)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。

6、市自然資源規(guī)劃局：（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)工程、各類配套用房及各類設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)；（2）負(fù)責(zé)規(guī)劃審批后的管理，在項(xiàng)目交付前對(duì)各類配套用房及各類設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行驗(yàn)收；（3）查處各類違反中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)的建設(shè)行為。

7、市公用事業(yè)局：（1）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的供水、排水、燃?xì)獾冗M(jìn)行監(jiān)督檢查；（2）負(fù)責(zé)查處裝飾裝修過程中擅自拆改燃?xì)狻⒆詠硭⑴盼鄣裙补艿篮驮O(shè)施的違法行為；（3）負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)的垃圾分類工作。

8、市生態(tài)環(huán)境局：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋性質(zhì)非居民住宅的噪聲、振動(dòng)、油煙等污染防治實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

9、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局：（1）督促小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)電梯等特種設(shè)備安全管理責(zé)任，按照“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一應(yīng)急”的特種設(shè)備安全管理基本要求，加強(qiáng)安全管理，全面開展隱患自查自糾、日常安全巡查和年度檢查，落實(shí)電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，建立完善工作記錄臺(tái)賬和設(shè)備技術(shù)檔案，確保電梯安全運(yùn)行；（2）督促有關(guān)電梯維保單位落實(shí)安全責(zé)任，加強(qiáng)電梯維保工作質(zhì)量管理，確保電梯安全性能，指導(dǎo)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)電梯安全管理，及時(shí)有效處置電梯故障，保障電梯乘客生命財(cái)產(chǎn)安全；（3）依法對(duì)小區(qū)電梯等特種設(shè)備使用實(shí)施監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)處置，查處使用超期未檢、未注冊(cè)登記特種設(shè)備及作業(yè)人員無證上崗等行為，查處不落實(shí)電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和不按有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行電梯維護(hù)保養(yǎng)的行為；（4）加強(qiáng)對(duì)電梯維保單位的年度檢查考核和星級(jí)評(píng)定，每年公布電梯維保單位電梯維保星級(jí)狀況；（5）加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)食品經(jīng)營監(jiān)管；（6）對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處不明碼標(biāo)價(jià)和不按規(guī)定方式明碼標(biāo)價(jià)的行為；（7）對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及汽車停放費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，依法查處超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和自立項(xiàng)目收費(fèi)的價(jià)格違法行為；（8）檢查公共能耗費(fèi)和電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是否單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算、專款專用，查處不按照規(guī)定公示或失實(shí)公示收支情況和分?jǐn)傎M(fèi)用的行為。