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各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

根據國家對房地產市場分類調控、因城施策的要求和上級有關文件精神，結合我市實際，為加快商業(yè)房地產去庫存、進一步規(guī)范房地產市場管理、維護購房者合法權益，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下意見：

一、加強商業(yè)房地產市場調控

（一）進一步優(yōu)化商業(yè)房地產項目布局

按照商業(yè)房地產“總量平衡、合理布點、有保有壓、轉型升級”的要求，加強商業(yè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的銜接，引導城市商業(yè)地塊科學合理、平衡有序開發(fā)建設。完善商業(yè)網點布點，重點引進具備競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展力的商貿服務業(yè)項目，促進商業(yè)房地產項目在數量和布點上，與區(qū)域功能、人口規(guī)模、地區(qū)經濟、產業(yè)氛圍、消費能力等相適應，更好地服務于全市經濟社會發(fā)展。

（二）合理控制商業(yè)房地產市場供應節(jié)奏

嚴格控制城市綜合體、普通商業(yè)、辦公等經營性用地供應，對地方經濟發(fā)展具有重要帶動作用的旅游、文體娛樂等特色產業(yè)用地應保盡保，對重點區(qū)域開發(fā)、重大基礎設施項目所配套建設的商業(yè)、辦公用房應科學論證、有序開發(fā)，促進供需平衡。全市原則上3年內不再新增城市綜合體和以普通商業(yè)為主的經營性用地供應。整體自持的特色商業(yè)以及確有必要建設的城市綜合體和普通商業(yè)項目，按一事一議原則，報市政府審批。本意見實施之日后簽訂土地出讓合同的商業(yè)類項目，原則上實行現售。

（三）允許部分商業(yè)項目有條件調整用途

對已繳納土地出讓金并已開工建設的商住項目，其中尚未實施的相對獨立開發(fā)單元，需調整商業(yè)、住宅比例的，可由開發(fā)建設單位向市政府提出申請，市規(guī)劃部門組織專家論證，經社會公示無異議，市規(guī)劃委員會討論通過后報市政府批準。市政府批準后，由市國土部門重新核定調整用途后的土地出讓金，若調整后的土地出讓金超出原土地出讓金的，則超出部分應予補交；若調整后的土地出讓金低于原土地出讓金的，則低于部分不予退還。對未開工不含住宅的商業(yè)、辦公項目地塊，申請調整成住宅或商住混合用途的，需收回后重新公開出讓，原開發(fā)建設單位應參與競拍，回收土地的資金待重新成交后結算。

（四）鼓勵企業(yè)或個人購買庫存商業(yè)、辦公用房

自意見施行之日起，對企業(yè)或者個人向房地產開發(fā)企業(yè)新購買2016年1月1日前準予預（銷）售許可的庫存商業(yè)、辦公用房，屬于同一項目且一次性購買面積在500平方米以上的，由市政府對購房人給予已繳契稅 50% 的補助。

（五）嚴格規(guī)范商業(yè)房地產銷售

商業(yè)房地產項目土地出讓時，應將整體運營要求或自持比例及自持部分的交易限制條件等內容作為出讓條件，并在國有建設用地使用權出讓合同中明確約定。原則上商場、商品交易市場、酒店等需整體運營，不得分割銷售。相關內容在土地出讓前，由所在屬地政府提出，經市經營性用地出讓領導小組討論通過并報市政府批準后納入掛牌出讓文件，成交后在土地出讓合同中予以明確。自意見施行之日起，商業(yè)房地產項目在建立樓盤表時，銷售單元劃分應當與經規(guī)劃部門核準的平面圖一致，以核準圖紙中設計有固定圍護為界址的幢、層、套（間）等為基本銷售單元。基本銷售單元應不小于不動產登記的最小單元。

（六）切實加強商業(yè)房地產項目監(jiān)管

 加強商業(yè)房地產項目開發(fā)過程各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，依法查處違法違規(guī)開發(fā)經營行為。著力加強商業(yè)房地產項目營銷監(jiān)管，對欺騙、誤導消費者特別是承諾有升值或投資回報的廣告，市場監(jiān)督管理部門要及時依法查處。對不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的的非法集資行為，金融部門和公安部門要嚴格依法查處。項目屬地街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）要對轄區(qū)內的商業(yè)房地產項目開展專項排查，對于在售的高風險項目，按照分類處置原則，一樓一策，加強動態(tài)監(jiān)管，聯合相關職能部門通過約談項目法定代表人、銀行信貸監(jiān)控、銷售進度跟蹤和第三方信用擔保等方式，建立風險防范保障機制。對已出現運營困難的項目，由屬地政府負責，相關職能部門配合，督促房地產開發(fā)企業(yè)通過完善管理、引入合作機構等多種方式，改善項目運營狀況，必要時應采取經濟、法律等手段及時處置化解矛盾。 

二、加強房地產市場管理

（一）實施商品房預售資金監(jiān)管

建立商品房預售資金監(jiān)管制度，規(guī)范商品房預售款的監(jiān)督管理，確保商品房預售款用于房地產開發(fā)項目，保障購房人的合法權益，防范潛在風險。市住房保障和房產管理局要會同人民銀行、銀監(jiān)辦制定出臺符合本市實際的商品房預售資金監(jiān)管辦法。

（二）實施存量房交易資金托管

建立存量房交易資金托管制度，市住房保障和房產管理局負責牽頭制定出臺存量房交易資金監(jiān)管辦法，規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，維護當事人合法權益。通過完善存量房交易合同網上簽約、開展存量房交易資金托管等業(yè)務，做好房源核驗、交易結算，確保房源真實可交易、交易資金安全有保障。  

（三）持續(xù)規(guī)范房地產市場秩序

開展房地產市場主體“雙隨機”檢查及專項督查活動，規(guī)范市場秩序，防范市場風險。重點對開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告、未取得預售許可證銷售商品房、捂盤惜售或者未明碼標價等行為和中介機構惡意炒作、捆綁收費、侵占或挪用交易資金、為不符合交易條件的房屋提供中介服務等行為進行整治。開發(fā)企業(yè)和中介機構進行廣告宣傳、營銷活動，需嚴格遵守市場監(jiān)管部門相關規(guī)定。繼續(xù)完善預警機制，妥善處置延期交付樓盤，探索創(chuàng)新解決路徑。加快推進以房地產市場主體為主的信用體系建設，建立健全長效管理機制，著力提升“事中事后”監(jiān)管水平。

（四）規(guī)范房地產估價行業(yè)發(fā)展

加強異地執(zhí)業(yè)機構管理，嚴格依法把好分支機構市場準入關，開展房地產估價機構一級分支機構和房地產估價師掛靠整治活動，嚴肅查處未備案執(zhí)業(yè)的分支機構和房地產估價師違規(guī)掛靠，營造公平競爭的市場環(huán)境。相關部門加強溝通與協作,建立估價機構信用評價體系，加強對房地產評估機構分類分級、差別化管理，形成優(yōu)勝劣汰、擇優(yōu)扶強的發(fā)展導向。推進行業(yè)協會建設，強化行業(yè)自律，積極開展業(yè)務培訓，通過集中培訓，進一步加強估價人員的職業(yè)道德建設，提高估價人員的綜合素質和能力。

（五）加強房地產中介機構監(jiān)管

加強對房地產中介機構的備案管理，進一步規(guī)范經紀機構房源信息的發(fā)布，嚴格落實明碼標價、合同網簽、交易資金監(jiān)管等制度。推廣《江蘇省房地產經紀行業(yè)服務標準》，引導中介機構標準化服務。探索開展優(yōu)質放心房地產中介機構推薦活動，引導群眾選擇信用良好的房地產中介機構。加強中介從業(yè)人員的管理，提高從業(yè)人員的素質，建立中介機構從業(yè)人員的信用檔案制度。     

三、進一步拓寬商品房去庫存渠道

（一）推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋征收貨幣化安置

嚴格控制鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置房建設，通過政策性補貼、搬遷獎勵等優(yōu)惠政策，積極引導被征收人選擇貨幣化安置，自主購買市場存量房源解決住房問題，或通過集中采購存量商品房安置被征收家庭，縮短安置過渡周期，降低安置成本，有效促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量商品房去化。

（二）加快培育發(fā)展住房租賃市場

培育住房租賃企業(yè)，引導住房租賃規(guī)模化經營。支持房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產。加強租賃中介機構管理，搭建住房租賃服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的服務。加強住房租賃市場監(jiān)管，積極推行國家制定的住房租賃合同示范文本應用。

本意見自發(fā)布之日起試行，試行期為3年。