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各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為建立健全政府性土地抵押融資體系，切實(shí)規(guī)范土地抵押融資行為，有效防范政府性債務(wù)和財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，努力促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《土地登記辦法》和《省政府辦公廳關(guān)于印發(fā)江蘇省政府性債務(wù)管理暫行辦法的通知》（蘇政辦發(fā)[2012]67號）等規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范鎮(zhèn)級（含各鎮(zhèn)、園區(qū)、街道，下同）政府性土地抵押融資管理提出如下意見：

一、充分認(rèn)清規(guī)范鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資管理的必要性

近年來，鎮(zhèn)級政府通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)，陸續(xù)成立了融資平臺公司，為地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展籌集資金。但是隨著國家一系列土地新政的出臺和上級國土部門對土地開發(fā)利用監(jiān)管手段的加強(qiáng)，政府性土地抵押融資面臨的形勢正發(fā)生根本性變化。同時(shí)，隨著鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，融資成本、土地閑置以及后續(xù)開發(fā)利用等問題也逐步顯現(xiàn)。因此，規(guī)范土地抵押融資管理既是整頓土地市場秩序、規(guī)范國土管理行為的客觀需要，也是控制政府債務(wù)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需要，各級必須高度統(tǒng)一認(rèn)識，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施。

二、建立健全鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資審核制度

各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）應(yīng)結(jié)合年度政府性融資計(jì)劃于每年11月底前將下一年度鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資計(jì)劃報(bào)市國土部門（2014年度土地抵押融資計(jì)劃于2014年3月底前上報(bào)），由市國土部門審核，對土地抵押融資前置條件完備的依據(jù)政府性融資計(jì)劃納入政府性土地抵押融資計(jì)劃；對土地抵押融資前置條件不完備的由市國土、發(fā)改、財(cái)政、地稅、規(guī)劃等部門聯(lián)合會審，形成完善意見；匯總報(bào)市政府性債務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組同意后按計(jì)劃執(zhí)行。

融資平臺應(yīng)持市政府性債務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組審定的具體項(xiàng)目融資意見、土地使用證書及相關(guān)證明材料將土地抵押方案經(jīng)各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）初審，報(bào)市國土部門審核通過后，由各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）報(bào)市政府審定后辦理。

三、切實(shí)規(guī)范鎮(zhèn)級政府性抵押融資土地的供應(yīng)和登記行為

嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地招拍掛、土地登記等有關(guān)規(guī)定，落實(shí)國土資源改革管理的新要求，按照控制新增、規(guī)范存量的原則，積極有序辦理融資土地的供應(yīng)、使用權(quán)登記和抵押。

（一）嚴(yán)格融資土地的準(zhǔn)入。市國土、規(guī)劃等部門應(yīng)對各類擬抵押地塊的權(quán)屬、用途、抵押權(quán)人、出讓金繳納等情況進(jìn)行認(rèn)真審核，有下列情形的不予辦理土地抵押登記：1．所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的土地使用權(quán)；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律規(guī)定可以抵押的除外；3．學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；4．依法被查封的土地使用權(quán)；5．欠繳土地出讓金的土地使用權(quán)；6．抵押權(quán)終止期限超過土地使用權(quán)出讓期限的；7．未經(jīng)依法處理的閑置土地；8．經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)收回或土地登記被注銷的土地；9．依法不得抵押的其他土地。

（二）規(guī)范存量融資土地。對確需再次用于抵押融資的地塊均須報(bào)市政府性債務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組同意，由市國土部門依據(jù)許可融資的額度，確定融資地塊，核定抵押面積、抵押時(shí)限，辦理抵押登記。其中對已按規(guī)范要求辦理土地出讓、登記的土地可直接辦理抵押；對雖經(jīng)招拍掛程序，但仍缺失相關(guān)登記要件的，應(yīng)補(bǔ)充完善材料，符合登記發(fā)證條件后方可再次辦理抵押登記；對未經(jīng)招拍掛程序的，應(yīng)按新增融資土地重新辦理出讓手續(xù)；對供地兩年以上尚未開發(fā)利用的融資地塊，根據(jù)國家對閑置土地處置要求，由市國土部門酌情確定是否可用于再次抵押，認(rèn)定為不能再次抵押的土地應(yīng)按土地利用要求進(jìn)行使用。

（三）嚴(yán)控新增融資土地。對確需新增的融資土地，必須嚴(yán)格按照出讓、登記程序規(guī)范辦理。擬抵押土地應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)清晰，規(guī)劃用途合理，規(guī)劃指標(biāo)科學(xué)，土地取得方式及程序合法合規(guī)，補(bǔ)償足額到位，并嚴(yán)格按照土地招拍掛程序做好土地出讓工作。以收購、收回方式取得的土地必須完善注銷、變更等手續(xù)，對需變更土地用途、容積率等土地利用條件的由市規(guī)劃部門審核后重新辦理招拍掛手續(xù)。對土地征收、供應(yīng)和登記過程中所涉的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、出讓金及耕地占用稅、契稅、印花稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，擬抵押土地所在鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）和舉債單位應(yīng)按規(guī)定足額繳納。

四、加強(qiáng)土地開發(fā)利用，防止土地閑置

土地融資應(yīng)嚴(yán)格控制總量，融資土地超過核定總量后不再新增，經(jīng)認(rèn)定的閑置土地不得再次用于融資抵押。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要加強(qiáng)對融資土地的開發(fā)利用，對尚未建設(shè)的融資土地，各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要認(rèn)真梳理，按照先易后難的原則，編制開發(fā)利用規(guī)劃，有計(jì)劃的予以再開發(fā)、再利用，防止因抵押融資產(chǎn)生大量的閑置土地。新增融資土地時(shí)應(yīng)同步編制開發(fā)利用規(guī)劃和抵押期滿后的處置方案，存量融資土地須結(jié)合實(shí)際及時(shí)完善開發(fā)利用計(jì)劃和抵押期滿后的處置辦法，盤活閑置土地資產(chǎn)，顯化土地價(jià)值，有效防范和化解政府性債務(wù)和財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。

五、嚴(yán)格融資土地管理，確保抵押融資順利實(shí)施

（一）各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要高度重視政府性土地抵押融資工作，全面清理存量政府性抵押融資土地，合理制定本級政府性土地抵押融資計(jì)劃，按時(shí)有序組織開展土地出讓、登記等事項(xiàng)，并要嚴(yán)格抵押融資土地管理，不得隨意改變相關(guān)地塊的土地屬性，確保政府性土地抵押融資行為的合法規(guī)范。

（二）市相關(guān)部門要切實(shí)做好鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行全市鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資計(jì)劃。市國土部門要規(guī)范鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資行為，對符合抵押融資條件的及時(shí)辦結(jié)；對暫不符合抵押融資條件的，要指導(dǎo)各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）及其融資平臺做好土地抵押方案、招拍掛、材料補(bǔ)充完善等工作。市財(cái)政部門要嚴(yán)格審核鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資的融資規(guī)模和出讓金到位情況。市規(guī)劃部門要加強(qiáng)鎮(zhèn)級政府性抵押融資土地所在范圍規(guī)劃方案的審核，合理制定具體地塊的技術(shù)指標(biāo)。市地稅部門要全面審查鎮(zhèn)級政府性抵押融資土地相關(guān)稅費(fèi)的收繳情況。

附：1、鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資計(jì)劃申報(bào)審批流程（略）

　　2、鎮(zhèn)級年度政府性土地抵押融資計(jì)劃表（略）

　　3、鎮(zhèn)級政府性土地抵押融資申請審批流程（略）

　　4、政府性土地抵押融資申請審批表（略）