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各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位:

為規(guī)范本市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)工作，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《宜興市物業(yè)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理提出指導(dǎo)意見如下：

一、正確認(rèn)識(shí)業(yè)主大會(huì)制度，依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主自治管理組織，是所在社區(qū)居民自治組織的有機(jī)組成部分，是物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)行使業(yè)主大會(huì)職權(quán)（業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主大會(huì)以下簡(jiǎn)稱業(yè)主大會(huì)）。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

1、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的籌備組織工作。物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向所在鎮(zhèn)、園區(qū)和街道（以下簡(jiǎn)稱屬地政府）、市住房局提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)；屬地政府應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)組建籌備組，委派社區(qū)（居、村委）（以下簡(jiǎn)稱社區(qū)）負(fù)責(zé)人擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，按相關(guān)程序成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由主任委員、副主任委員、秘書長(zhǎng)、委員共5至11人單數(shù)組成，可設(shè)2至3名業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修監(jiān)管、財(cái)務(wù)監(jiān)督、印章管理等議事工作制度。為確保物業(yè)管理活動(dòng)的公平、公正，委員之間應(yīng)回避近親關(guān)系。當(dāng)正式委員不能履職而缺額時(shí)，可按照候補(bǔ)委員排序替補(bǔ)。

2、嚴(yán)格業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員推選條件。社區(qū)和籌備組要夯實(shí)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作基礎(chǔ)，業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、身心健康、模范履行業(yè)主義務(wù)，具有社會(huì)公信力和一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。凡有違法搭建、違章裝飾裝修、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次、無故不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)與義務(wù)等情形之一的業(yè)主，不得擔(dān)任或繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)委員。

3、健全業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)。依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向?qū)俚卣褪凶》烤洲k理備案手續(xù)。憑備案證明刻制業(yè)主委員會(huì)印章。已辦理備案的業(yè)主委員會(huì)名稱、所轄區(qū)域范圍、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向?qū)俚卣褪凶》烤洲k理變更備案手續(xù)。

二、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)，確保日常運(yùn)作規(guī)范有序

社區(qū)應(yīng)加大對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具體工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、共有部位經(jīng)營(yíng)收益分配，使用、解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項(xiàng)維修資金等有關(guān)小區(qū)共同管理事務(wù)依法提出建議和意見。把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化建設(shè)納入社區(qū)建設(shè)工作范疇，切實(shí)引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展物業(yè)管理自治工作，屬地政府應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)管理工作納入對(duì)社區(qū)考核范圍。

1、依法作出業(yè)主決議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按其職責(zé)范圍和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，通過民主表決作出本小區(qū)物業(yè)管理方面的工作決議；相關(guān)事項(xiàng)屬于業(yè)主大會(huì)職權(quán)的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)民主表決形成動(dòng)議，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)作出決定前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)預(yù)先聽取社區(qū)的建議，召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)邀請(qǐng)社區(qū)代表列席，決定重大事項(xiàng)應(yīng)邀請(qǐng)屬地政府代表列席會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定后，要及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公告。

2、建立工作例會(huì)制度。社區(qū)要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)按議事規(guī)則建立工作例會(huì)制度，使業(yè)主委員會(huì)及時(shí)了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，引導(dǎo)業(yè)主自覺履行相應(yīng)義務(wù)，參與小區(qū)管理。

3、建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。社區(qū)應(yīng)建立和業(yè)主委員會(huì)溝通的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，每季度定期召開一次聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)了解和掌握所轄小區(qū)物業(yè)管理動(dòng)態(tài)；按需召開臨時(shí)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的問題。

4、監(jiān)督公共財(cái)物管理。社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共財(cái)物管理的監(jiān)督，指導(dǎo)有條件的小區(qū)設(shè)立專門公共財(cái)物帳目，杜絕公共收益存于個(gè)人名下。督促業(yè)主委員會(huì)定期將收支情況在小區(qū)公示。

三、建立應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制，維護(hù)小區(qū)正常秩序

社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)共同建立健全各種應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，及時(shí)處理突發(fā)情況，營(yíng)造小區(qū)管理和諧穩(wěn)定環(huán)境。

1、建立重要事項(xiàng)向社區(qū)通報(bào)制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向社區(qū)通報(bào)小區(qū)物業(yè)管理重要事項(xiàng)，涉及小區(qū)物業(yè)管理形式和小區(qū)改建改造方案等，社區(qū)應(yīng)及時(shí)提出建議意見，并跟蹤協(xié)調(diào)處理。

2、建立矛盾糾紛協(xié)商調(diào)解機(jī)制。小區(qū)出現(xiàn)矛盾糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)商討調(diào)解辦法，及時(shí)與相關(guān)方面進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，必要時(shí)可聯(lián)系社區(qū)、屬地政府、市物業(yè)管理中心、公安派出所、城管等職能部門共同參與協(xié)商調(diào)解。

3、建立應(yīng)急救濟(jì)機(jī)制。當(dāng)住宅小區(qū)出現(xiàn)棄管、失管情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)會(huì)同社區(qū)制定小區(qū)管理應(yīng)急過渡方案，在未確定小區(qū)管理方案期間由社區(qū)提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或不能正常履行職責(zé)時(shí)，在屬地政府和市物業(yè)管理中心的指導(dǎo)和監(jiān)督下，經(jīng)公告后由社區(qū)代行業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，代行職權(quán)期間按照該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)和議事規(guī)則規(guī)定組織小區(qū)物業(yè)管理工作，在條件具備時(shí)重新組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行選舉。重新選舉仍無法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由社區(qū)組織成立小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)繼續(xù)代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，直至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)為止。

宜興市人民政府辦公室

二○一三年五月十日